Có bao giờ chúng ta tự hỏi, cách định giá căn hộ chung cư là như thế nào không? Khi mua hoặc bán một căn hộ chung cư, việc xác định giá trị thực sự của nó là vô cùng quan trọng. Tại sao cũng cùng diện tích và tiện nghi, nhưng quận A thì có giá 25tr/m2 còn quận B thì giá gấp đôi? Căn cứ vào đâu mà định giá như vậy? Chúng ta sẽ làm rõ vấn đế này ngay sau đây.
Lưu ý khi thẩm định giá chung cư
Giá thành cơ bản của chung cư
Người ta tính giá thành cơ bản của căn hộ chung cư theo công thức = (giá đất + giá xây dựng) : diện tích sàn thương phẩm. Giá thành cơ bản thường được căn cứ để xác định giá thực tế, nhưng thực sự đây là một việc rất khó vì còn tùy vào vị trí, tầm vóc, chất lượng của dự án. Chưa kể, giá đất thực tế cũng sẽ thay đổi rất nhiều, kèm theo giá vật tư nhân công xây dựng…. Do đó, công việc này thường dành cho bên chuyên thẩm định.
Giá thương hiệu nhà thầu
Thương hiệu của nhà thầu (chủ đầu tư) cũng là một trong những yếu tố định giá dự án chung cư. Tùy theo uy tín của nhà thầu, giá thành sẽ được nhân hệ số 1-1,2 (nhà thầu uy tín nổi tiếng thì nhân 1,2; còn nhà thầu nhỏ chưa có tên tuổi thì nhân 1).
Độ “hot” của dự án
Dự án “hot” hay không tùy thuộc vào vị trí xây dựng và các tiện ích trước mắt. Ví dụ như dự án nằm ở nơi mật độ dân cư cao, xung quanh là bệnh viện trường học siêu thị…. thì sẽ có mức giá cao hơn những căn khác, và đó chính là cơ sở để xác định giá nhà chung cư.
Ước tính lợi nhuận đầu tư
Nếu đã mang tiền đi đầu tư, thì suy nghĩ đầu tiên chắc chắn là lợi nhuận. Trong một khoảng thời gian nào đó thì lời bao nhiêu? Để lâu thì có sinh lời thêm không?…. chính là những vấn đề cần quan tâm nhất. Riêng với thị trường căn hộ trung cấp và cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng của các nhà đầu tư đang ở mức 1,4 – 1,5 tổng vốn ban đầu.
Dự đoán chi phí để bán được căn hộ
Suy nghĩ “mua đi bán lại” là đúng, nhưng suy nghĩ việc bán lại sẽ diễn ra suôn sẻ thì chưa chắc đúng. Phải biết đối tượng nào cần mua, giá bán lại là bao nhiêu… thì mới nghĩ tiếp đến việc bán. Tận dụng các mối quan hệ, mạng xã hội cá nhân, và nhất là các trang rao vặt BĐS lớn hiện nay với ưu điểm:
– Tiết kiệm chi phí marketing
– Lượng người dùng, người tìm kiếm bất động sản lớn
– Dễ dàng so sánh mức giá các căn hộ cùng địa điểm, phân khúc…
Xem thêm các tin tức BĐS cực hot tại đây
Cách định giá căn hộ chung cư
So sánh thị trường
So sánh thị trường là gì? Là đem căn hộ của bạn so sánh với các căn hộ tương tự đã được bán trong khu vực gần đó, bạn sẽ biết được giá là bao nhiêu để đưa giá bán sao cho phù hợp. Các yếu tố quan trọng để so sánh bao gồm diện tích, số phòng ngủ, tiện ích, vị trí và tình trạng pháp lý.
Thu nhập mang lại
Cách này dựa vào nguồn thu nhập mang lại trong tương lai như việc cho thuê, áp dụng tỷ suất lợi nhuận mong muốn, bạn có thể tính toán giá trị của căn hộ. Tuy nhiên, phương pháp này thích hợp cho các căn hộ được sử dụng để kinh doanh như căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê ngắn hạn.
Chi phí xây dựng
Dựa trên tổng chi phí xây dựng căn hộ như tiền đất, vật liệu xây dựng, công nhân, kèm theo đó là lợi nhuận mong muốn. Tuy nhiên, phương pháp này thường được sử dụng kết hợp với phương pháp so sánh thị trường hoặc phương pháp thu nhập mang lại để có kết quả chính xác hơn.
Xem thêm thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là khi nào?
Lợi nhuận
Nếu đang có căn hộ dùng để kinh doanh, bạn nên áp dụng cách này. Định giá căn hộ dựa trên lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh và các yếu tố khác như tỷ suất sinh lời mong đợi và rủi ro đầu tư.
Ngoài các yếu tố mà Lahaland đã nêu ở trên, bạn cần phải xét đến các yếu tố khác như BĐS tại địa phương, tình hình kinh tế xã hội, tâm lý nhà đầu tư… Nếu còn băn khoăn, bạn nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia và tìm hiểu kỹ về thị trường địa phương.
Tóm lại, cách định giá căn hộ chung cư bắt buộc bạn phải trang bị kiến thức, cũng như có kinh nghiệm và sự tính toán chu đáo. Bằng cách áp dụng các phương pháp mà Lahaland đã nêu, bạn có thể xác định giá trị thực của căn hộ chung cư một cách chính xác hơn. Chúc bạn sớm bán được với giá cao.
